Cartão BNDES - Opção de crédito barato para o Micro, Pequeno e Médio Empresário

 

Uma opção interessante para o micro, pequeno e até médio empresário é o Cartão de Crédito do Banco Nacional do Desenvolvimento.

As vantagens deste cartão de crédito é que não possui anuidade, taxa de juros de 0,91% ao mês, sendo que a partir de fevereiro será de 0,86% ao mês, e parcelamento de 3 a 48 meses.

Para solicitar o cartão basta você acessar o site www.cartaobndes.gov.br e seguir os seguintes passos:

1- clicar no link "Solicite seu Cartão BNDES";

2- informar CNPJ, o tipo de controle, CNAE Fiscal;

3- selecionar o banco emissor;

4- preencher a Proposta de Solicitação do Cartão BNDES e,

5- apresentar a documentação exigida pelo banco emissor (Bradesco, Banco do Brasil, Caixa Econômica Federal, Banrisul e Itaú)

Pode solicitar o cartão empresa de micro, pequeno e médio porte, de controle nacional, que exerçam atividade econômica compatível com as Políticas Operacionais e de Crédito do BNDES, com faturamento bruto anual de até R$ 90 milhões e que estejam em dia com a seguinte documentação:

1- Certidão Conjunta de Débitos Relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União ou de Certidão Conjunta Positiva com Efeitos de Negativa de Débitos relativos a Tributos Federais e à Dívida Ativa da União, expedida pela Secretaria da Receita Federal e pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (www.receita.fazenda.gov.br).

2- CND - Certidão Negativa de Débito (Previdenciária) expedida pela Secretaria da Receita Federal.

3- Certificado de Regularidade do FGTS (www.caixa.gov.br);

4- Comprovação de Regularidade quanto à entrega da RAIS; e

5- Declaração, na qual ateste, em síntese, que está com a sua situação regularizada perante os órgãos públicos e a legislação pertinentes, conforme modelo disponível no menu "Regras" do Portal de Operações do Cartão BNDES (www.cartaobndes.gov.br).

No mesmo site, www.cartaobndes.gov.br, é possível obter informações para se tronar um fornecedor, sendo os custos para o fornecedor são os seguintes:

Taxa de Afiliação:
Cielo - R$ 60,00 (somente na primeira venda)
Redecard – no momento, não está sendo cobrada nenhuma taxa de Afiliação
Cabal Brasil – no momento, não está sendo cobrada nenhuma taxa de Afiliação

Taxa de Desconto:
Cielo – até 2,5% sobre o valor da venda (válida a partir de 29/10/2009)
Redecard – até 2,5% sobre o valor da venda (válida a partir de 13/11/2009).
Cabal Brasil – até 2,0% sobre o valor da venda, limitado a R$ 1.000,00 (Um mil reais) por operação.

Para o fornecedor, as principais vantagens são:
• Financiamento automático para o cliente em até 48 meses
• Garantia de recebimento da venda, em 30 dias, com a segurança típica dos cartões de crédito
• Redução do comprometimento do capital de giro próprio
• Exposição gratuita do seu catálogo de produtos no Portal www.cartaobndes.gov.br

Desporto e Pedagogia

 

Desporto e Pedagogia

I
Diz ele que não sei ler
Isso que tem? Cá na aldeia
Não se arranjam dúzia e meia
Que saibam ler e escrever.
II
P'ra escolas não há bairrismo,
Não há amor nem dinheiro.
Por quê? Porque estão primeiro
O Futebol e o Ciclismo!
III
Desporto e pedagogia
Se os juntassem, como irmãos,
Esse conjunto daria,
Verdadeiros cidadãos!
Assim, sem darem as mãos,
O que um faz, outro atrofia.
IV
Da educação desportiva,
Que nos prepara p'ra vida,
Fizeram luta renhida
Sem nada de educativa.
V
E o povo, espectador em altos gritos,
Provoca, gesticula, a direito e torto,
Crendo assim defender seus favoritos
Sem lhe importar saber o que é desporto.
VI
Interessa é ganhar de qualquer maneira.
Enquanto em campo o dever se atropela,
Faz-se outro jogo lá na bilheiteira,
Que enche os bolsinhos aos que vivem dela.
VII
Convém manter o Zé bem distraído
Enquanto ele se entrega à diversão,
Não pode ver por quantos é comido
E nem se importa que o comam, ou não.
VIII
E assim os ratos vão roendo o queijo
E o Zé, sem ver que é palerma, que é bruto,
De vez em quando solta o seu bocejo,
Sem ter p'ra ceia nem pão, nem conduto.

António Aleixo, in "Este Livro que Vos Deixo..."

PARABÉNS PREFEITO, SÁBIA DECISÃO!!!

Ouvi na CBN hoje, talvez uma das únicas rádios que ouço com frequência, que o Prefeito Gabriel Ferrato resolveu contratar uma auditoria externa, USP – Departamento de Transportes, para analisar as planilhas que embasaram o aumento da tarifa de ônibus.

 

A medida é salutar e merece nossos aplausos, meus pelo menos!!!

 

O jornalista da CBN, Tarciso Chiarinelli, disse que a entidade contratada é conhecida internacionalmente pela análise de planilhas de reajuste de transportes.

 

Pelo que consta, é uma instituição séria, neutra e isenta, e dará um parecer final para sabermos qual se o aumento foi excessivo, foi abusivo ou se foi justo.

 

É certo que o valor da passagem é caro e que é maior que muitos municípios, maiores e menores que Piracicaba, chegaram até a dizer que é maior que São Paulo, mas pelo que ouvi, em São Paulo ainda não foi dado o aumento neste ano, o reajuste ocorrerá no mês de fevereiro e está com 2 anos de defasagem, posso estar enganado, mas esta é a informação que ouvi no Jornal da Jovem Pan, outra rádio que ouço, com menor frequência, mas o jornal é bom, aquele que fala a hora e depois alguém diz RE-PI-TA.

 

A medida é sábia, pois das duas uma, ou o parecer atesta que o valor é excessivo, e o Prefeito será obrigado a rever o aumento, ou o parecer atesta que o valor é justo, e as manifestações contrárias terão de cessar, pois a crítica pela crítica, a oposição pela oposição, não faz sentido.

 

PARABÉNS PREFEITO, SÁBIA DECISÃO!!!

Blog do Max - APOSTILA SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

 

APOSTILA SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

ÍNDICE

1. Do objetivo da apostila

2. Da locação

3. Do Locador

4. Do Locatário

5. Do prazo

5.1. Dos imóveis residenciais

5.1.1. Contrato de locação residencial com prazo igual ou superior a 30 meses

5.1.2. Contrato de locação residencial com prazo inferior a 30 meses

5.1.3. Contrato de locação residencial por prazo indeterminado

5.2. Imóvel não residencial

5.3. Imóvel para temporada

6. Da multa por inadimplemento

7. Das benfeitorias

8. Das garantias

8.1. Caução

8.2. Fiança

8.2.1. Contrato por prazo determinado

8.2.2. Contrato por prazo indeterminado

9. Das demandas judiciais

9.1. Foro competente

9.2. Valor da causa

10. Das ações judiciais

11. Da ação de consignação de alugueres e encargos da locação

12. Ação revisional de aluguel

13. Ação renovatória

Do objetivo da apostila

A presente apostila foi elaborada em linguagem simples, algumas vezes até foi desprezada a linguagem técnico-jurídica utilizando-se termos do cotidiano e possui o objetivo de tirar dúvidas rápidas, sem, no entanto, possuir a pretensão de esgotar toda a matéria.

Certamente no dia a dia enfrentar-se-ão outros problemas e surgirão novas dúvidas, as quais serão acrescentadas nesta apostila, de acordo com sua pertinência.

Por fim, que abaixo o texto abaixo não representa a opinião do autor, mas a tendência que a jurisprudência e da maioria do entendimento doutrinário.

1. Da locação

A locação de imóveis obrigatoriamente envolve duas partes Locador e Locatário.

A locação de imóvel urbano está prevista no Código Civil e regulamentada pela Lei Específica, a Lei Federal nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, e suas posteriores alterações, como as Leis nº 9.246/96, 10.931/04, 11.196/05, e a última, que trouxe grandes inovações, a 12.112/09.

Segundo o artigo 565 do Código Civil, “na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso ou gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.

Vamos destrinchar o artigo:

1º - Coisa – é a palavra usada para resumir bens móveis, imóveis, serviços...

2º - Fungível – é o bem que se desgasta ou se consome com o seu uso.

3º - Certa retribuição – o bem é dado ao uso e deve ter uma contrapartida por este, aluguel.

Resumindo: Locação é a entrega do bem, temporariamente, por prazo determinado ou não, pelo Locador ao uso do Locatário e mediante o pagamento de aluguel.

Se o bem for entregue, mas não houver contraprestação o contrato pode ser de comodato ou outra espécie de contrato, mas não será locação.

Prédio urbano, para efeitos da Lei 8.245/91, é aquele que terá o seu uso compatível com a vida e necessidades urbanas, exemplo, residência, indústria e comércio.

Não é a localização do prédio em perímetro urbano ou rural que define se a locação é urbana ou rural, mas sim, a destinação, uso, que se dá ao imóvel, assim sendo, não são prédios urbanos, apesar de estar dentro do perímetro urbano das cidades, aqueles que se destinam às atividades rurais, como plantações, criação de animais, etc., portanto, estas não se sujeitam às regras da Lei 8.245/91, mas, ao Código Civil e/ou outras legislações, como Estatuto da Terra, por exemplo.

2. Do Locador

Via de regra, Locador é o proprietário do imóvel, mas eventualmente, pode não ser, o usufrutuário é um exemplo de Locador que não é proprietário do imóvel.

O imóvel que comumente se fala que está em usufruto, ou a famosa frase “passei meu imóvel em usufruto”, pertence na verdade ao nu-proprietário e não ao usufrutuário.

O exemplo mais comum que vemos é de pais “passando o imóvel em usufruto aos filhos”, na verdade esta frase é equivocada, aliás, até transmite uma impressão errada do instituto do usufruto.

Quem fala que “passou o imóvel em usufruto”, normalmente os pais, tem a impressão errada de que o imóvel continua sendo dele, mas quando eles vierem a falecer os filhos não vão precisar fazer inventário.

Na verdade, o instituto do usufruto consiste em o proprietário do imóvel doa-lo e reservar para si o direito de usufruto, ou seja, o direito de usufruir do imóvel, retirando dele seu fruto, no caso da locação, o aluguel.

Assim, o imóvel pertence ao(s) nu(s)-proprietário(s), que recebeu(ram) a doação, e não ao usufrutuário, Locador, que apenas possui o direito de explorar o imóvel, usá-lo.

3. Do Locatário

Locatário é quem terá a obrigação de usar o imóvel, comumente chamado de inquilino.

É comum vermos locações em que, na verdade, o Locatário não fará uso do imóvel, mas o cederá a terceiros, como, por exemplo, contrato residencial em que o pai ou mãe o assina como Locatário(a), mas quem irá usar o imóvel é o filho, ou nos contratos comerciais firmados pelo(s) sócio(s) de uma sociedade, mas que o usará é a empresa.

Para maior segurança de todas as partes tal situação deve ser retratada no corpo do contrato, pois, via de regra, existe cláusula impedindo a sublocação ou a cessão do imóvel a terceiros.

Por fim, Locatário é obrigado a usar efetivamente o imóvel, tal como estipulado no contrato, ou seja, o Locatário não pode deixar o imóvel abandonado, nem dar destinação diferente do estipulado no contrato, portanto, se o imóvel foi locado para fins comerciais, o Locatário não usá-lo como moradia.

4. Do prazo

O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, salvo se o prazo for superior a 10 anos, que dependerá da anuência do outro cônjuge.

Importante deixar consignado que, dentro do prazo contratual (contrato escrito) o Locador não pode requerer o imóvel, nem mesmo pagando multa, salvo nas hipóteses de infração contratual do Locatário, falta de pagamento ou mútuo acordo, portanto, não há previsão legal de despejo para uso próprio em caso de contrato de locação residencial por tempo determinado.

Outrossim, dependendo da destinação do imóvel (residencial, comercial ou para temporada), a lei prevê prazos e com eles veem algumas consequências:

4.1. Dos imóveis residenciais

A Lei 8.245/91 separa o prazo contratual do imóvel residencial entre os superiores ou inferiores a 30 meses ou os por prazo indeterminado.

4.1.1. Contrato de locação residencial com prazo igual ou superior a 30 meses

Findo o prazo contratual, 30 meses, se o contrato não for prorrogado por escrito, mas o Locatário permanecer no imóvel e o Locador não se opuser, o contrato fica prorrogado por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas contratuais.

O importante neste caso é que, para o Locador, depois de vencido o prazo, retomar o imóvel, basta notificar o Locatário para desocupação em 30 dias, e se o Locatário não desocupá-lo, o Locador poderá propor ação de despejo por denúncia vazia, ou seja, sem explicara as razões para a retomada do imóvel.

4.1.2. Contrato de locação residencial com prazo inferior a 30 meses

A diferença para o item anterior é a de que, mesmo depois do final do prazo contratual, para que o Locador exerça seu direito de retomada do imóvel, deverá ser comprado o motivo da desocupação, o qual deverá se enquadrar em umas das hipóteses do artigo 47 da Lei 8.245/91, por exemplo, retomada para uso próprio.

4.1.3. Contrato de locação residencial prazo indeterminado

O contrato de locação por tempo indeterminado pode se dar pelo vencimento do prazo contratual, nesta hipótese deverá se verificar em qual dos casos acima se enquadra, itens 5.1.1 ou 5.1.2 .

Mas pode também ser em decorrência de contrato verbal, ou seja, aquele que não se tem contrato formalizado, valendo, para este o caso, as mesmas regras do contrato residencial com prazo inferior a 30 meses, ou seja, a retomada tem que ser motivada.

Um problema, entretanto, no despejo por denúncia vazia, quando o contrato residencial é firmado com prazo determinado igual ou superior a 30 meses, e que se prorrogou sem a oposição do Locador, é que o artigo 61 da Lei 8.245/91, prevê a possibilidade de o Locatário concordar em juízo com a desocupação do imóvel, nesse caso o juiz deverá lhe conceder o prazo de seis meses para desocupação.

Para se evitar essa prerrogativa do Locatário, ou seja, de concordar com a ação de despejo por denúncia vazia para se beneficiar do prazo legal de seis meses, previsto no artigo 61 da Lei de Locação, a ação deve ser proposta dentro dos trinta dias subsequentes ao vencimento do contrato.

4.2. Imóvel não residencial

O imóvel não residencial pode ter qualquer prazo da locação, entretanto, se cumulativamente o contrato for celebrado por escrito e com prazo determinado; se a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos for de no mínimo cinco anos; e, se o Locatário estiver explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos, o Locatário terá direito à ação renovatória, desde que esta seja proposta até seis meses antes do vencimento do contrato.

Vale ressaltar que a contagem dos tempos é transmitido entre os sucessores do Locatário.

Não fazer confusão com o direito ao ponto, a diferenciação entre direito a ponto e direito de ação renovatória será feita em artigo com tal finalidade.

4.3. Imóvel para temporada

O artigo 48 da Lei 8.245/91 estabelece a locação de imóvel para temporada, que tem por característica primordial, ser a residência temporária do Locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obra em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, por um período curto, pois a locação somente pode ser por prazo não superior a noventa dias.

Referida espécie de locação possui características próprias, como, por exemplo, o recebimento de uma só vez e de forma antecipada do aluguel.

Questão importante é a falta de oposição do Locador se o Locatário não desocupar o imóvel ao término do prazo estabelecido, pois neste caso o Locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do artigo 47 da Lei 8.245/91, ou seja, denúncia motivada.

5. Da multa por inadimplemento

A multa de mora, que é aquela aplicada pela impontualidade do pagamento, deve ser tratada de maneira explícita no contrato, sendo que na falta de contratação expressa está não é devida.

A multa é de livre negociação entre as partes, mas deve obedecer ao princípio da razoabilidade, ou seja, não pode ser muito alta, para não causar enriquecimento ilícito do Locador.

A jurisprudência tem entendido que, a estipulação de multa em percentual de 20% é legal e razoável.

É comum ouvir-se que a multa de locação não pode ser superior a 2%, conforme previsão do Código do Consumidor, entretanto, a relação Locador e Locatário não é relação de consumo, por isso não possui amparo naquele código, é relação civil, regida pelo Código Civil, que não estipula o teto 2% para as multas de mora.

6. Das benfeitorias

Se não existir no contrato nenhuma disposição em contrário, as benfeitorias necessárias feitas pelo Locatário devem ser indenizadas pelo Locador, tais benfeitorias, normalmente, são aquelas que dizem respeito à parte estrutural do imóvel, e que se não for feita torna o imóvel impróprio para o uso, tais benfeitorias não precisam ser aprovadas antecipadamente pelo Locador.

As benfeitorias úteis, se não existir menção expressa no contrato, também são indenizáveis pelo Locador ao Locatário, mas estas prescindem de aprovação prévia e expressa do Locador.

Benfeitorias voluptuárias, aquelas que servem para embelezar o imóvel, por exemplo, não são indenizáveis pelo Locador ao Locatário, a menos que o contrato tenha disposição expressa sobre o assunto, e podem ser retiradas quando da desocupação do imóvel, desde que não afete a estrutura do imóvel ou a modifique substancialmente.

7. Das garantias

As garantias mais comuns dentre as previstas na Lei 8.245/91 são as seguintes:

7.1. Caução

A caução pode ser com bens móveis, sendo esta registrada em cartório de títulos e documentos, ou imóveis, devendo esta ser averbada na matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

Também pode ser em dinheiro, no entanto, o valor da caução não pode ser maior do que três alugueres e deverá ser depositada em conta poupança, autorizada, revertendo em benefício do Locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva. Para levantamento da caução tanto em favor do Locador, em caso de inadimplemento, como em favor do Locatário, devolução do imóvel, em qualquer das hipóteses deverá ser autorizada por ambas as partes.

Ainda, a caução pode ser por título de capitalização.

7.2. Fiança

A fiança pode ser tanto pessoal, quanto por intermédio de seguro fiança.

A pessoal é a que uma pessoa se responsabiliza pelo pagamento dos alugueres e encargos da locação em caso de não pagamento pelo Locatário.

O seguro fiança é aquele contratado pelo Locatário junto a uma seguradora. Nesta modalidade é importante se exigir, anualmente, a apólice atualizada, pois o seguro fiança normalmente é feito por 12 meses e muitas vezes o contrato de locação é por prazo maior, assim sendo, vencido o seguro deverá ser exigida nova apólice para não ficar o contrato desamparado de garantia.

Sobre as garantias é de se salientar a proibição da multiplicidade de garantias, por exemplo, cláusulas que estabelece fiador e caução, no mesmo contrato, podem ser interpretadas como nulas.

De outro turno, é possível mais de um fiador ou mais de uma caução para o mesmo contrato, o que não se admite é misturar as modalidades de garantia.

Ainda, questão a ser apreciada é a possibilidade do fiador se exonerar de seu encargo:

7.2.1. Contrato por prazo determinado

O fiador não pode se exonerar durante o prazo contratado, como toda regra, esta tem as exceções, que estão previstas no artigo 11 e 12 da Lei 8.245/91.

O artigo 11 trata da morte do Locatário, e prevê que:

Art. 11. Morrendo o Locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;

II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Já o artigo 12 diz:

Art. 12.  Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.

§ 1^o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.

§ 2^o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

O resumo desses dois artigos é que, o fiador poderá se exonerar, por simples notificação, ou seja, não precisa propor ação de exoneração de fiança, se o Locatário morrer ou se divorciar, durante a locação por prazo determinado, entretanto, ainda permanecerá responsável pelos seus efeitos pelo prazo de 120 dias.

7.2.2. Contrato por prazo indeterminado

Quando o contrato for por tempo indeterminado, o fiador pode se exonerar, por simples notificação, mas também fica responsável pelos efeitos da fiança pelo prazo de 120 dias.

É de se lembrar que, não existe fiança verbal, portanto, aqui se fala no contrato de locação por prazo indeterminado, que se prorrogou porque o Locatário permaneceu no imóvel, por mais de 30 dias depois de vencido o contrato, sem oposição do Locador.

Em caso de exoneração do fiador, qualquer que seja o caso, o Locatário deve ser notificado para apresentar novo fiador, ou nova garantia, sob pena de não o fazendo ser desfeita a locação, inclusive podendo gerar ação de despejo se o Locatário não se desincumbir de sua obrigação.

8. Das demanda judicias

8.1. Foro competente

Para as ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel ou acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação o for competente é o do local do imóvel, salvo se no contrato existir cláusula em contrário.

No caso de ações de execução ou cobrança, como em regra existe a cláusula estipulando o foro competente para qualquer demanda judicial, que discuta questões do contrato, particularmente entendo ser viável o do local estipulado no contrato, mas há divergências sobre a questão, pois o Código de Processo Civil prevê que o foro dessas ações é o do demandado, de qualquer forma.

8.2. Valor da Causa

Para as ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessórios da locação, revisionais de aluguel e renovatória de locação o valor da causa corresponde a 12 alugueres, ou no caso da locação ser por razão de emprego, conforme artigo 58, inciso III, da Lei 8.245/91, o valor da causa corresponderá a 3 salários vigentes ao tempo do ajuizamento da ação.

Para as ações de execução ou de cobrança, o valor da causa é o valor do benefício econômico da ação, ou seja, o valor a ser cobrado.

Valor da causa não é necessariamente o valor que está sendo cobrado na ação específica, no caso de ação de execução ou de cobrança, sim, mas nas demais não.

É com base no valor da causa que se calcula as custas processuais, que correspondem a 1% do valor da causa, no caso de custas iniciais, 2% no caso de recurso de apelação e 1% no caso das custas finais. O valor mínimo das custas é 5 Ufesp´s.

Ainda, como despesa para a propositura de qualquer ação, é necessário o recolhimento das despesas de citação, que varia se esta for efetivada por oficial de justiça ou por carta com A.R., e a chamada taxa de mandato, que corresponde a 2% do salário mínimo vigente à época do ajuizamento da ação.

9. Das ações de despejo

Em que pese a Lei 8.245/91 dizer que as ações de despejo correm pelo rito ordinário, a verdade é que, na prática, as Ações de Despejo por Falta de Pagamento possui um rito um pouco diferente do rito ordinário previsto no Código de Processo Civil.

Rito ordinário é previsto no Código de Processo Civil e é aquele que o autor entra com a ação e há a citação do réu para apresentar defesa, entretanto, na Ação de Despejo por Falta de Pagamento o réu possui a faculdade de apresentar defesa ou purgar a mora, depositando o valor da dívida em juízo.

Havendo purgação da mora, o despejo não será decretado e o juiz julgará extinto o processo, esta é uma faculdade do Locatário e não do Locador, entretanto, não é admitida a purgação da mora se o Locatário já utilizou este expediente no prazo de 24 meses antes da propositura da ação. Em outras palavras, só é admitida uma purgação da mora a cada 24 meses.

A Lei 8.245/91 em seu artigo 59, parágrafo 1º, prevê a possibilidade de despejo liminar, ou seja, concede-se liminar para a desocupação no prazo de quinze dias, independentemente da oitiva da parte contrária, desde que o locado deposite o valor de três alugueres como caução, para alguns casos específicos.

O mais importante, e que foi acrescido pela Lei 12.112/09, é o caso em que o despejo é fundado na falta de pagamento e o contrato não está amparado por nenhuma garantia (caução, fiador, etc.), mas reitere-se, para que seja expedida a liminar, o locado deverá prestar caução correspondente a 3 alugueres, e mesmo nesta hipótese o Locatário poderá purgar a mora, com a ressalva de que este expediente somente pode ser usado pelo Locatário uma vez a cada 24 meses.

A caução será devolvida ao Locador se for purgada a mora ou se a ação for julgada procedente, se, entretanto, a ação for julgada improcedente a caução se reverterá ao Locatário.

Sendo decretado o despejo, o juiz concede ao Locatário prazo de 15 ou 30 dias, dependendo do caso, para desocupação voluntária e se este não desocupar o imóvel será expedido mandado de desejo coercitivo.

Se houver recurso da sentença impetrado pelo Locatário, o juiz fixará caução, a ser depositada pelo Locador, para que seja cumprida a sentença imediatamente, enquanto se aguardará a decisão das instâncias superiores, salvo para as hipóteses do artigo 9º da Lei 8.245/91, que após a nova redação dada ao artigo 64 do mesmo diploma legal pela Lei 12.112/09, ficou dispensada a caução:

Art. 64.  Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9^o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.  (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

§1° - A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.

§2° - Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.

10. Da ação de consignação de alugueres e encargos da locação

Em caso do Locador se recusar a aceitar o pagamento o aluguel, o Locatário pode propor a ação denominada Ação de Consignação de Alugueres e Encargos da Locação, isso pode acontecer quando existe aluguel em atraso e o Locador se recua a receber apenas um aluguel, exigindo que todos sejam pagos, quando há divergência entre o valor que o Locatário e o Locador entendem ser devido, dentre outros.

Quando existem aluguel em atraso, o correto é o Locador receber o aluguel que está sendo pago e propor a ação de despejo, execução ou cobrança em razão do que está em aberto, nunca se recusar a receber.

11. Ação revisional de aluguel

A Ação Revisional de Aluguel pode ser proposta tanto pelo Locador quanto pelo Locatário, depois de transcorridos mais de 3 (três) anos da locação, e sempre que as partes não chegarem a um acordo sobre o reajuste do aluguel.

A ação tem por premissa não a fixação de um novo aluguel, mas a recomposição do seu valor, por exemplo, em caso de desvalorização do imóvel, ou o contrário.

Na ação o juiz fixará um aluguel provisório.

12. Ação renovatória

Para a ação renovatória ser procedente, cumulativamente, o contrato a renovar de ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado; a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos tem que ser igual ou superior a cinco anos; e o Locatário deve estar explorando o mesmo ramo de atividade, no mesmo imóvel, pelo prazo ininterrupto de três anos, sendo que, a contagem dos prazos é transmitida aos sucessores do Locatário.

Blog do Max - APOSTILA SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

14,5% (ônibus) x 66% (vereadores)

Tenho acompanhado o movimento Pula-Catraca que questiona o aumento da tarifa de ônibus em Piracicaba.

De fato, prima facie, o aumento é alto e merece um melhor esclarecimento para a população que utiliza ônibus, 14,5% de aumento é bastante significativo, e chama atenção.

O que me deixa feliz é ver que alguns vereadores estão engajados em buscar assinaturas para convocar Audiência Pública, para discutir o aumento, que parece abusivo.

O sentimento de felicidade é porque talvez estes mesmos vereadores possam também buscar assinaturas para abaixo assinado convocando Audiência Pública para explicar porque, o que justifica, se não é abusivo, o aumento nos seus próprios subsídios, que foi muito maior, 66%.

Ora, porque as empresas de ônibus não podem ter seu faturamento aumentado em 14,5%, mas os vereadores, inclusive os que buscam assinaturas para que o Prefeito, o Procurador Geral, o Secretário de Transporte, prestem esclarecimentos, podem ter seus salários, ou subsídios como diz a lei, aumentados em 66%.

A sensação de felicidade é porque esses vereadores talvez também tenham percebido que 66% de aumento é mais abusivo do que 14,5%, e vão procurar consertar a distorção.

O que pode parecer-lhes diferente é que a tarifa do ônibus sai diretamente do bolso do usuário do transporte coletivo, já seus salários, opa, desculpem-me, subsídios, saem do bolso de todos os munícipes Piracicabanos.

Acredito sim que o aumento da tarifa merece ser melhor esclarecido pelo Poder Executivo, é direito da população, especialmente dos usuários do transporte coletivo, mas também é direito da mesma população poder discutir os subsídios dos vereadores, que sejam feitas ambas as Audiências Pública então!!!

A fortuna dos secretários muncipais

As notícias veiculadas pela mídia sobre a fortuna dos Secretários Municipais de Piracicaba vieram acompanhadas de várias manifestações, em especial nas redes sociais, de repulsa, de críticas.

Com o devido respeito, não é crime ser rico, não é pecado ser milionário, prima facie, não vejo qualquer problema com a riqueza que cada secretário declarou.

Aliás, devemos deixar de ser puritanos, acumular riquezas é sinal de competência, disciplina financeira, algo a ser enaltecido e não ridicularizado. Não quero com isso dizer que quem não acumula riquezas é incompetente, até porque não me considero incompetente, portanto, que ninguém se sinta ofendido com essa afirmação.

O que é repugnante é o acúmulo de riquezas indevidas, o chamado enriquecimento ilícito, mas, pelo menos nas reportagens que vi, nenhuma acusação deste tipo foi feita.

Alguém poderia dizer que estou me contradizendo, pois tenho defendido a imoralidade do aumento dos subsídios dos vereadores, mas são questões totalmente diferentes.

Enquanto a maioria (digo maioria porque não conheço todos) dos secretários acumulou sua fortuna em sua vida profissional, com o esforço de seu labor, ou seja, na economia privada, na qual o que impera é a lei da oferta e procura, os subsídios dos vereadores é verba pública, e a vereança não é profissão.

Como o próprio nome diz, subsídio do vereador é o auxílio que se lhe dá para o bom desempenho de seu mandato, e a discussão está na diferença do aumento que se deu aos vereadores, 66%, em relação ao que se deu a todos os funcionários públicos, por exemplo.

Vale lembrar que, além dos subsídios, os vereadores possuem outros auxílios, como, por exemplo, carro, com motorista, ou seja, para desempenho de sua função não necessitam gastar com combustível, entre outras benesses.

Aliás, é curioso ver alguns vereadores questionar o aumento das tarifas da passagem de ônibus, 14,5%, enquanto os mesmos se deram aumento de 66%, ora, porque as empresas de ônibus não podem ter um reajuste de 14,5%, mas eles, vereadores podem ter um reajuste de 66%.

 

EXAME DE ORDEM E O ENSINO JURÍDICO NO BRASIL

TEXTO PUBLICADO NO JORNAL DE PIRACICABA DE 24/01/2013.

Lendo a coluna publicada por Jaime Leitão, no Jornal de Piracicaba, edição de 22/01/2012, sobre o baixo índice de aprovação no exame da OAB, é de se parabenizá-lo pela conclusão de que o problema é a baixa qualidade do ensino jurídico. Muitos ao fazer a mesma análise têm concluído que o Exame de Ordem está muito difícil, que deveria acabar, ou algo que o valha.

 

Segundo o artigo 6º da Lei 8906/94, não há hierarquia entre juiz, promotor e advogado. O dois primeiros, assim como advogados, são egressos do mesmo curso, o de Direito, ou seja, não cursamos na faculdade o curso de advocacia, aliás, não existe graduação em advocacia. Ainda, os dois primeiros são investidos no cargo por meio de concurso público, e o bacharel de direito passar por Exame de Ordem, além de servir como mecanismo de proteção da sociedade, da cidadania, serve como forma de equilibrar os operadores do direito, colocar todos no mesmo grau de hierarquia.

 

É de se ficar perplexo com a afirmação indignada que muitas vezes ouvimos, de que o Exame de Ordem está tão difícil quanto o concurso para Magistratura ou para o Ministério Público, ora, para o advogado ter o mesmo grau de hierarquia que juiz ou promotor, necessariamente deverá se qualificar de igual forma e se submeter a provas de mesmo nível.

 

O que se impõe não é a facilitação do Exame de Ordem, pois se seu grau de exigência estivesse acima do possível, não teríamos cerca de 20 universidades com aprovação média igual ou superior a 70%. Não se pode nivelar o ensino jurídico por baixo, tomando-se por base as universidades com índices pífios.

 

Aliás, o MEC tem sinalizado essa intenção de se nivelar por cima o ensino, não só de direito, mas o universitário, fechando faculdades, cursos, etc., sem entrar no mérito sobre o método de avaliação do MEC, se certo ou errado, mas já é um começo.

 

Sobre os chamados cursinhos de direito, se estiverem sendo beneficiados indevidamente deve-se de fato investigar, mas, sem puritanismo, a verdade é que, a proliferação das faculdades de direito é uma das causas do baixo nível do ensino jurídico, no Brasil temos cerca de 1200 cursos de direito, sendo que no MUNDO são cerca de 1100, assim sendo, e com os índices de reprovação em níveis estratosféricos, os cursinhos são um excelente nicho de mercado.

No Caminho, com Maiakóvski

No Caminho, com Maiakóvski

Assim como a criança
humildemente afaga
a imagem do herói,
assim me aproximo de ti, Maiakóvski.
Não importa o que me possa acontecer
por andar ombro a ombro
com um poeta soviético.
Lendo teus versos,
aprendi a ter coragem.

Tu sabes,
conheces melhor do que eu
a velha história.
Na primeira noite eles se aproximam
e roubam uma flor
do nosso jardim.
E não dizemos nada.
Na segunda noite, já não se escondem:
pisam as flores,
matam nosso cão,
e não dizemos nada.
Até que um dia,
o mais frágil deles
entra sozinho em nossa casa,
rouba-nos a luz, e,
conhecendo nosso medo,
arranca-nos a voz da garganta.
E já não podemos dizer nada.

Nos dias que correm
a ninguém é dado
repousar a cabeça
alheia ao terror.
Os humildes baixam a cerviz;
e nós, que não temos pacto algum
com os senhores do mundo,
por temor nos calamos.
No silêncio de me quarto
a ousadia me afogueia as faces
e eu fantasio um levante;
mas manhã,
diante do juiz,
talvez meus lábios
calem a verdade
como um foco de germes
capaz de me destruir.

Eduardo Alves da Costa

ALUGAR O CARRO É BOM!!! VAMOS APROVEITAR E DISCUTIR O NÚMERO DE VEREADORES!!!

Em 19 de julho de 2011, postei neste blog, o texto POLÊMICA SOBRE O AUMENTO DO NÚMERO DE VEREADORES, http://maxpavanello.blogspot.com.br/2011/07/polemica-sobre-o-aumento-do-numero-de.html, no qual, chegava-se à conclusão de que o aumento do número de vereadores (16 para 23) era legal e, naquele momento, o que se impunha à Câmara de Vereadores, ante ao dispositivo o artigo nº 82, § 2º, da Lei Orgânica do Município – LOM, então vigente, e que previa que “sobrevindo emenda constitucional que altere o artigo 29, IV, da constituição, o número de vereadores que compõe o poder legislativo será, automaticamente, elevado até o limite máximo determinado”, ou seja, estão apenas cumprindo a Lei Orgânica do Município.

Naquele texto, ainda, foi feito um elogio à Câmara de Vereadores de Piracicaba, pois construíram uma nova redação para o artigo 82 da Lei Orgânica do Município, que passou a ter a seguinte redação:
 

 

“Art. 82. O Poder Legislativo é exercido pela Câmara de Vereadores que se compõe de vinte e três Vereadores eleitos dentre os cidadãos maiores de dezoito anos”.

 

Ou seja, a partir da promulgação da alteração da Lei Orgânica do Município – LOM, caso o Congresso Nacional decida novamente aumentar o número de vereadores, a cidade de Piracicaba está à salva, pois não será obrigada a aumentar o número de vereadores, veja que o novo texto não mais “determina” que o número de vereadores seja o limite constitucional.

Mas, além da Câmara de Vereadores não ser mais obrigada a observar o limite máximo, o novo texto da Lei Orgânica do Município deixa a possibilidade de se revisar o número de vereadores.

Segundo o artigo 29, inciso IV, alínea “h”, da Constituição Federal, 23 é o LIMITE MÁXIMO de vereadores para cidades com mais de 300.000 e menos de 450.000 habitantes:

 

“Art. 29. O Município reger-se-á por lei orgânica, votada em dois turnos, com o interstício mínimo de dez dias, e aprovada por dois terços dos membros da Câmara Municipal, que a promulgará, atendidos os princípios estabelecidos nesta Constituição, na Constituição do respectivo Estado e os seguintes preceitos:

IV - para a composição das Câmaras Municipais, será observado o limite máximo de:

h) 23 (vinte e três) Vereadores, nos Municípios de mais de 300.000 (trezentos mil) habitantes e de até 450.000 (quatrocentos e cinquenta mil) habitantes;” 

Segundo a Constituição Federal o limite máximo é 23, ou seja, isto quer dizer que não necessariamente Piracicaba é obrigada a ter 23 vereadores, e que não necessariamente são precisos de 23 vereadores para representar o povo e fiscalizar o executivo, dentre as outras atribuições de um vereador.

Na legislatura de 2001 a 2004 tínhamos em Piracicaba 21 vereadores, e uma população, no ano de 2000, de 329.000 (http://www.ibge.gov.br/cidadesat/painel/painel.php?codmun=353870#), hoje com cerca de 370.000 habitantes temos 23 vereadores.

Em ambas as legislaturas, 2001/2004 e 2013/2016, temos população entre 300 a 450 mil habitantes, mas qual o critério para o número de vereadores? Uma cidade com 300 mil habitantes e uma de 450 mil têm as mesmas necessidades? Para ambos os caso 23 vereadores é o ideal? Na legislatura anterior tivemos 16 vereadores, não era suficiente?

As respostas para estas perguntas deve ser dada pela População, por meio de Audiências Públicas.

É de se lembrar que, a redução de 21 vereadores em 2001/2004, até 16 na legislatura 2009/2012, se deu em razão dos questionamentos feitos pelo Ministério Público. O parquet verificando os números de vereadores, não em Piracicaba, mas em todo o País, percebeu que muitos abusos estavam ocorrendo, por esta razão, criou-se uma regra, para a qual o número IDEAL de vereadores para a cidade de Piracicaba seria 16.

Mas em 2009, Deputados e Senadores percebendo que muitos de seus apadrinhados haviam perdido suas cadeiras nas Câmaras de Vereadores dos Municípios Brasil a fora, aprovaram a Emenda Constitucional nº 58/2009, “reestabelecendo a ordem”.

Ontem, 19/01/2013, foi divulgado no Jornal de Piracicaba que a Câmara de Vereadores de Piracicaba pretende alugar, ao invés de comprar, carros para suprir as “necessidades” dos 7 novos vereadores.

Esta medida, o aluguel e não a compra, é muito apropriada, pois, assim, caso o número de vereadores seja diminuído o prejuízo ao erário será menor!!!

É chegada a hora, vamos promover Audiências Públicas para discutir QUAL O NÚMERO IDEAL DE VEREADORES PARA PIRACICABA!!!

ADEMIR DA GUIA - João Cabral de Melo Neto

ADEMIR DA GUIA

João Cabral de Melo Neto

 

Ademir impõe com seu jogo

o ritmo do chumbo (e o peso),

da lesma, da câmara lenta,

do homem dentro do pesadelo.

 

Ritmo líquido se infiltrando

no adversário, grosso, de dentro,

impondo-lhe o que ele deseja,

mandando nele, apodrecendo-o

 

Ritmo morno, de andar na areia,

de água doente de alagados,

entorpecendo e então atando

o mais irrequieto adversário.

 

Língua Portuguesa - Olavo Bilac

Última flor do Lácio, inculta e bela,
És, a um tempo, esplendor e sepultura:
Ouro nativo, que na ganga impura
A bruta mina entre os cascalhos vela...

Amo-te assim, desconhecida e obscura,
Tuba de alto clangor, lira singela,
Que tens o trom e o silvo da procela,
E o arrolo da saudade e da ternura!

Amo o teu viço agreste e o teu aroma
De virgens selvas e de oceano largo!
Amo-te, ó rude e doloroso idioma,

Em que da voz materna ouvi: "meu filho!",
E em que Camões chorou, no exílio amargo,
O gênio sem ventura e o amor sem brilho!

Apostila sobre Locações de Imóveis Urbanos

Acabei de encontrar a Apostila sobre Locações de Imóveis Urbanos que confeccionamos há algum tempo.

A apostila foi elaborada em linguagem simples, algumas vezes até foi desprezada a linguagem técnico-jurídica utilizando-se termos do cotidiano e possui o objetivo de tirar dúvidas rápidas, sem, no entanto, possuir a pretensão de esgotar toda a matéria.

Certamente no dia a dia enfrentar-se-ão outros problemas e surgirão novas dúvidas, as quais serão acrescentadas nesta apostila, de acordo com sua pertinência.

A apostila foi pensada para auxiliar quem é locador, quem é locatário e quem trabalha com locação, pois procuramos falar sobre as dúvidas que surgem com maior frequência e deverá ser aumentada com novas dúvidas que se surgirem, que se interessar, favor enviar em conhecer o trabalho, favor enviar o pedido (GRATUITO) para o e-mail: maxpavanello@yahoo.com.br.

Dúvidas e sugestões de temas para incluir na apostila podem ser enviadas para o mesmo e-mail: maxpavanello@yahoo.com.br.

Por fim, que abaixo o texto constante na apostila não representa a opinião do autor, mas a tendência que a jurisprudência e da maioria do entendimento doutrinário.