APOSTILA SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
ÍNDICE
1. Do objetivo da apostila
2. Da locação
3. Do Locador
4. Do Locatário
5. Do prazo
5.1. Dos imóveis residenciais
5.1.1. Contrato de locação residencial com prazo igual ou superior a 30 meses
5.1.2. Contrato de locação residencial com prazo inferior a 30 meses
5.1.3. Contrato de locação residencial por prazo indeterminado
5.2. Imóvel não residencial
5.3. Imóvel para temporada
6. Da multa por inadimplemento
7. Das benfeitorias
8. Das garantias
8.1. Caução
8.2. Fiança
8.2.1. Contrato por prazo determinado
8.2.2. Contrato por prazo indeterminado
9. Das demandas judiciais
9.1. Foro competente
9.2. Valor da causa
10. Das ações judiciais
11. Da ação de consignação de alugueres e encargos da locação
12. Ação revisional de aluguel
13. Ação renovatória
Do objetivo da apostila
A presente apostila foi elaborada em linguagem simples, algumas vezes até foi desprezada a linguagem técnico-jurídica utilizando-se termos do cotidiano e possui o objetivo de tirar dúvidas rápidas, sem, no entanto, possuir a pretensão de esgotar toda a matéria.
Certamente no dia a dia enfrentar-se-ão outros problemas e surgirão novas dúvidas, as quais serão acrescentadas nesta apostila, de acordo com sua pertinência.
Por fim, que abaixo o texto abaixo não representa a opinião do autor, mas a tendência que a jurisprudência e da maioria do entendimento doutrinário.
1. Da locação
A locação de imóveis obrigatoriamente envolve duas partes Locador e Locatário.
A locação de imóvel urbano está prevista no Código Civil e regulamentada pela Lei Específica, a Lei Federal nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, e suas posteriores alterações, como as Leis nº 9.246/96, 10.931/04, 11.196/05, e a última, que trouxe grandes inovações, a 12.112/09.
Segundo o artigo 565 do Código Civil, “na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso ou gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição”.
Vamos destrinchar o artigo:
1º - Coisa – é a palavra usada para resumir bens móveis, imóveis, serviços...
2º - Fungível – é o bem que se desgasta ou se consome com o seu uso.
3º - Certa retribuição – o bem é dado ao uso e deve ter uma contrapartida por este, aluguel.
Resumindo: Locação é a entrega do bem, temporariamente, por prazo determinado ou não, pelo Locador ao uso do Locatário e mediante o pagamento de aluguel.
Se o bem for entregue, mas não houver contraprestação o contrato pode ser de comodato ou outra espécie de contrato, mas não será locação.
Prédio urbano, para efeitos da Lei 8.245/91, é aquele que terá o seu uso compatível com a vida e necessidades urbanas, exemplo, residência, indústria e comércio.
Não é a localização do prédio em perímetro urbano ou rural que define se a locação é urbana ou rural, mas sim, a destinação, uso, que se dá ao imóvel, assim sendo, não são prédios urbanos, apesar de estar dentro do perímetro urbano das cidades, aqueles que se destinam às atividades rurais, como plantações, criação de animais, etc., portanto, estas não se sujeitam às regras da Lei 8.245/91, mas, ao Código Civil e/ou outras legislações, como Estatuto da Terra, por exemplo.
2. Do Locador
Via de regra, Locador é o proprietário do imóvel, mas eventualmente, pode não ser, o usufrutuário é um exemplo de Locador que não é proprietário do imóvel.
O imóvel que comumente se fala que está em usufruto, ou a famosa frase “passei meu imóvel em usufruto”, pertence na verdade ao nu-proprietário e não ao usufrutuário.
O exemplo mais comum que vemos é de pais “passando o imóvel em usufruto aos filhos”, na verdade esta frase é equivocada, aliás, até transmite uma impressão errada do instituto do usufruto.
Quem fala que “passou o imóvel em usufruto”, normalmente os pais, tem a impressão errada de que o imóvel continua sendo dele, mas quando eles vierem a falecer os filhos não vão precisar fazer inventário.
Na verdade, o instituto do usufruto consiste em o proprietário do imóvel doa-lo e reservar para si o direito de usufruto, ou seja, o direito de usufruir do imóvel, retirando dele seu fruto, no caso da locação, o aluguel.
Assim, o imóvel pertence ao(s) nu(s)-proprietário(s), que recebeu(ram) a doação, e não ao usufrutuário, Locador, que apenas possui o direito de explorar o imóvel, usá-lo.
3. Do Locatário
Locatário é quem terá a obrigação de usar o imóvel, comumente chamado de inquilino.
É comum vermos locações em que, na verdade, o Locatário não fará uso do imóvel, mas o cederá a terceiros, como, por exemplo, contrato residencial em que o pai ou mãe o assina como Locatário(a), mas quem irá usar o imóvel é o filho, ou nos contratos comerciais firmados pelo(s) sócio(s) de uma sociedade, mas que o usará é a empresa.
Para maior segurança de todas as partes tal situação deve ser retratada no corpo do contrato, pois, via de regra, existe cláusula impedindo a sublocação ou a cessão do imóvel a terceiros.
Por fim, Locatário é obrigado a usar efetivamente o imóvel, tal como estipulado no contrato, ou seja, o Locatário não pode deixar o imóvel abandonado, nem dar destinação diferente do estipulado no contrato, portanto, se o imóvel foi locado para fins comerciais, o Locatário não usá-lo como moradia.
4. Do prazo
O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, salvo se o prazo for superior a 10 anos, que dependerá da anuência do outro cônjuge.
Importante deixar consignado que, dentro do prazo contratual (contrato escrito) o Locador não pode requerer o imóvel, nem mesmo pagando multa, salvo nas hipóteses de infração contratual do Locatário, falta de pagamento ou mútuo acordo, portanto, não há previsão legal de despejo para uso próprio em caso de contrato de locação residencial por tempo determinado.
Outrossim, dependendo da destinação do imóvel (residencial, comercial ou para temporada), a lei prevê prazos e com eles veem algumas consequências:
4.1. Dos imóveis residenciais
A Lei 8.245/91 separa o prazo contratual do imóvel residencial entre os superiores ou inferiores a 30 meses ou os por prazo indeterminado.
4.1.1. Contrato de locação residencial com prazo igual ou superior a 30 meses
Findo o prazo contratual, 30 meses, se o contrato não for prorrogado por escrito, mas o Locatário permanecer no imóvel e o Locador não se opuser, o contrato fica prorrogado por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas contratuais.
O importante neste caso é que, para o Locador, depois de vencido o prazo, retomar o imóvel, basta notificar o Locatário para desocupação em 30 dias, e se o Locatário não desocupá-lo, o Locador poderá propor ação de despejo por denúncia vazia, ou seja, sem explicara as razões para a retomada do imóvel.
4.1.2. Contrato de locação residencial com prazo inferior a 30 meses
A diferença para o item anterior é a de que, mesmo depois do final do prazo contratual, para que o Locador exerça seu direito de retomada do imóvel, deverá ser comprado o motivo da desocupação, o qual deverá se enquadrar em umas das hipóteses do artigo 47 da Lei 8.245/91, por exemplo, retomada para uso próprio.
4.1.3. Contrato de locação residencial prazo indeterminado
O contrato de locação por tempo indeterminado pode se dar pelo vencimento do prazo contratual, nesta hipótese deverá se verificar em qual dos casos acima se enquadra, itens 5.1.1 ou 5.1.2 .
Mas pode também ser em decorrência de contrato verbal, ou seja, aquele que não se tem contrato formalizado, valendo, para este o caso, as mesmas regras do contrato residencial com prazo inferior a 30 meses, ou seja, a retomada tem que ser motivada.
Um problema, entretanto, no despejo por denúncia vazia, quando o contrato residencial é firmado com prazo determinado igual ou superior a 30 meses, e que se prorrogou sem a oposição do Locador, é que o artigo 61 da Lei 8.245/91, prevê a possibilidade de o Locatário concordar em juízo com a desocupação do imóvel, nesse caso o juiz deverá lhe conceder o prazo de seis meses para desocupação.
Para se evitar essa prerrogativa do Locatário, ou seja, de concordar com a ação de despejo por denúncia vazia para se beneficiar do prazo legal de seis meses, previsto no artigo 61 da Lei de Locação, a ação deve ser proposta dentro dos trinta dias subsequentes ao vencimento do contrato.
4.2. Imóvel não residencial
O imóvel não residencial pode ter qualquer prazo da locação, entretanto, se cumulativamente o contrato for celebrado por escrito e com prazo determinado; se a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos for de no mínimo cinco anos; e, se o Locatário estiver explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos, o Locatário terá direito à ação renovatória, desde que esta seja proposta até seis meses antes do vencimento do contrato.
Vale ressaltar que a contagem dos tempos é transmitido entre os sucessores do Locatário.
Não fazer confusão com o direito ao ponto, a diferenciação entre direito a ponto e direito de ação renovatória será feita em artigo com tal finalidade.
4.3. Imóvel para temporada
O artigo 48 da Lei 8.245/91 estabelece a locação de imóvel para temporada, que tem por característica primordial, ser a residência temporária do Locatário, para a prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obra em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, por um período curto, pois a locação somente pode ser por prazo não superior a noventa dias.
Referida espécie de locação possui características próprias, como, por exemplo, o recebimento de uma só vez e de forma antecipada do aluguel.
Questão importante é a falta de oposição do Locador se o Locatário não desocupar o imóvel ao término do prazo estabelecido, pois neste caso o Locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do artigo 47 da Lei 8.245/91, ou seja, denúncia motivada.
5. Da multa por inadimplemento
A multa de mora, que é aquela aplicada pela impontualidade do pagamento, deve ser tratada de maneira explícita no contrato, sendo que na falta de contratação expressa está não é devida.
A multa é de livre negociação entre as partes, mas deve obedecer ao princípio da razoabilidade, ou seja, não pode ser muito alta, para não causar enriquecimento ilícito do Locador.
A jurisprudência tem entendido que, a estipulação de multa em percentual de 20% é legal e razoável.
É comum ouvir-se que a multa de locação não pode ser superior a 2%, conforme previsão do Código do Consumidor, entretanto, a relação Locador e Locatário não é relação de consumo, por isso não possui amparo naquele código, é relação civil, regida pelo Código Civil, que não estipula o teto 2% para as multas de mora.
6. Das benfeitorias
Se não existir no contrato nenhuma disposição em contrário, as benfeitorias necessárias feitas pelo Locatário devem ser indenizadas pelo Locador, tais benfeitorias, normalmente, são aquelas que dizem respeito à parte estrutural do imóvel, e que se não for feita torna o imóvel impróprio para o uso, tais benfeitorias não precisam ser aprovadas antecipadamente pelo Locador.
As benfeitorias úteis, se não existir menção expressa no contrato, também são indenizáveis pelo Locador ao Locatário, mas estas prescindem de aprovação prévia e expressa do Locador.
Benfeitorias voluptuárias, aquelas que servem para embelezar o imóvel, por exemplo, não são indenizáveis pelo Locador ao Locatário, a menos que o contrato tenha disposição expressa sobre o assunto, e podem ser retiradas quando da desocupação do imóvel, desde que não afete a estrutura do imóvel ou a modifique substancialmente.
7. Das garantias
As garantias mais comuns dentre as previstas na Lei 8.245/91 são as seguintes:
7.1. Caução
A caução pode ser com bens móveis, sendo esta registrada em cartório de títulos e documentos, ou imóveis, devendo esta ser averbada na matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
Também pode ser em dinheiro, no entanto, o valor da caução não pode ser maior do que três alugueres e deverá ser depositada em conta poupança, autorizada, revertendo em benefício do Locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva. Para levantamento da caução tanto em favor do Locador, em caso de inadimplemento, como em favor do Locatário, devolução do imóvel, em qualquer das hipóteses deverá ser autorizada por ambas as partes.
Ainda, a caução pode ser por título de capitalização.
7.2. Fiança
A fiança pode ser tanto pessoal, quanto por intermédio de seguro fiança.
A pessoal é a que uma pessoa se responsabiliza pelo pagamento dos alugueres e encargos da locação em caso de não pagamento pelo Locatário.
O seguro fiança é aquele contratado pelo Locatário junto a uma seguradora. Nesta modalidade é importante se exigir, anualmente, a apólice atualizada, pois o seguro fiança normalmente é feito por 12 meses e muitas vezes o contrato de locação é por prazo maior, assim sendo, vencido o seguro deverá ser exigida nova apólice para não ficar o contrato desamparado de garantia.
Sobre as garantias é de se salientar a proibição da multiplicidade de garantias, por exemplo, cláusulas que estabelece fiador e caução, no mesmo contrato, podem ser interpretadas como nulas.
De outro turno, é possível mais de um fiador ou mais de uma caução para o mesmo contrato, o que não se admite é misturar as modalidades de garantia.
Ainda, questão a ser apreciada é a possibilidade do fiador se exonerar de seu encargo:
7.2.1. Contrato por prazo determinado
O fiador não pode se exonerar durante o prazo contratado, como toda regra, esta tem as exceções, que estão previstas no artigo 11 e 12 da Lei 8.245/91.
O artigo 11 trata da morte do Locatário, e prevê que:
Art. 11. Morrendo o Locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I – nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Já o artigo 12 diz:
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
O resumo desses dois artigos é que, o fiador poderá se exonerar, por simples notificação, ou seja, não precisa propor ação de exoneração de fiança, se o Locatário morrer ou se divorciar, durante a locação por prazo determinado, entretanto, ainda permanecerá responsável pelos seus efeitos pelo prazo de 120 dias.
7.2.2. Contrato por prazo indeterminado
Quando o contrato for por tempo indeterminado, o fiador pode se exonerar, por simples notificação, mas também fica responsável pelos efeitos da fiança pelo prazo de 120 dias.
É de se lembrar que, não existe fiança verbal, portanto, aqui se fala no contrato de locação por prazo indeterminado, que se prorrogou porque o Locatário permaneceu no imóvel, por mais de 30 dias depois de vencido o contrato, sem oposição do Locador.
Em caso de exoneração do fiador, qualquer que seja o caso, o Locatário deve ser notificado para apresentar novo fiador, ou nova garantia, sob pena de não o fazendo ser desfeita a locação, inclusive podendo gerar ação de despejo se o Locatário não se desincumbir de sua obrigação.
8. Das demanda judicias
8.1. Foro competente
Para as ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel ou acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação o for competente é o do local do imóvel, salvo se no contrato existir cláusula em contrário.
No caso de ações de execução ou cobrança, como em regra existe a cláusula estipulando o foro competente para qualquer demanda judicial, que discuta questões do contrato, particularmente entendo ser viável o do local estipulado no contrato, mas há divergências sobre a questão, pois o Código de Processo Civil prevê que o foro dessas ações é o do demandado, de qualquer forma.
8.2. Valor da Causa
Para as ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessórios da locação, revisionais de aluguel e renovatória de locação o valor da causa corresponde a 12 alugueres, ou no caso da locação ser por razão de emprego, conforme artigo 58, inciso III, da Lei 8.245/91, o valor da causa corresponderá a 3 salários vigentes ao tempo do ajuizamento da ação.
Para as ações de execução ou de cobrança, o valor da causa é o valor do benefício econômico da ação, ou seja, o valor a ser cobrado.
Valor da causa não é necessariamente o valor que está sendo cobrado na ação específica, no caso de ação de execução ou de cobrança, sim, mas nas demais não.
É com base no valor da causa que se calcula as custas processuais, que correspondem a 1% do valor da causa, no caso de custas iniciais, 2% no caso de recurso de apelação e 1% no caso das custas finais. O valor mínimo das custas é 5 Ufesp´s.
Ainda, como despesa para a propositura de qualquer ação, é necessário o recolhimento das despesas de citação, que varia se esta for efetivada por oficial de justiça ou por carta com A.R., e a chamada taxa de mandato, que corresponde a 2% do salário mínimo vigente à época do ajuizamento da ação.
9. Das ações de despejo
Em que pese a Lei 8.245/91 dizer que as ações de despejo correm pelo rito ordinário, a verdade é que, na prática, as Ações de Despejo por Falta de Pagamento possui um rito um pouco diferente do rito ordinário previsto no Código de Processo Civil.
Rito ordinário é previsto no Código de Processo Civil e é aquele que o autor entra com a ação e há a citação do réu para apresentar defesa, entretanto, na Ação de Despejo por Falta de Pagamento o réu possui a faculdade de apresentar defesa ou purgar a mora, depositando o valor da dívida em juízo.
Havendo purgação da mora, o despejo não será decretado e o juiz julgará extinto o processo, esta é uma faculdade do Locatário e não do Locador, entretanto, não é admitida a purgação da mora se o Locatário já utilizou este expediente no prazo de 24 meses antes da propositura da ação. Em outras palavras, só é admitida uma purgação da mora a cada 24 meses.
A Lei 8.245/91 em seu artigo 59, parágrafo 1º, prevê a possibilidade de despejo liminar, ou seja, concede-se liminar para a desocupação no prazo de quinze dias, independentemente da oitiva da parte contrária, desde que o locado deposite o valor de três alugueres como caução, para alguns casos específicos.
O mais importante, e que foi acrescido pela Lei 12.112/09, é o caso em que o despejo é fundado na falta de pagamento e o contrato não está amparado por nenhuma garantia (caução, fiador, etc.), mas reitere-se, para que seja expedida a liminar, o locado deverá prestar caução correspondente a 3 alugueres, e mesmo nesta hipótese o Locatário poderá purgar a mora, com a ressalva de que este expediente somente pode ser usado pelo Locatário uma vez a cada 24 meses.
A caução será devolvida ao Locador se for purgada a mora ou se a ação for julgada procedente, se, entretanto, a ação for julgada improcedente a caução se reverterá ao Locatário.
Sendo decretado o despejo, o juiz concede ao Locatário prazo de 15 ou 30 dias, dependendo do caso, para desocupação voluntária e se este não desocupar o imóvel será expedido mandado de desejo coercitivo.
Se houver recurso da sentença impetrado pelo Locatário, o juiz fixará caução, a ser depositada pelo Locador, para que seja cumprida a sentença imediatamente, enquanto se aguardará a decisão das instâncias superiores, salvo para as hipóteses do artigo 9º da Lei 8.245/91, que após a nova redação dada ao artigo 64 do mesmo diploma legal pela Lei 12.112/09, ficou dispensada a caução:
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§1° - A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.
§2° - Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.
10. Da ação de consignação de alugueres e encargos da locação
Em caso do Locador se recusar a aceitar o pagamento o aluguel, o Locatário pode propor a ação denominada Ação de Consignação de Alugueres e Encargos da Locação, isso pode acontecer quando existe aluguel em atraso e o Locador se recua a receber apenas um aluguel, exigindo que todos sejam pagos, quando há divergência entre o valor que o Locatário e o Locador entendem ser devido, dentre outros.
Quando existem aluguel em atraso, o correto é o Locador receber o aluguel que está sendo pago e propor a ação de despejo, execução ou cobrança em razão do que está em aberto, nunca se recusar a receber.
11. Ação revisional de aluguel
A Ação Revisional de Aluguel pode ser proposta tanto pelo Locador quanto pelo Locatário, depois de transcorridos mais de 3 (três) anos da locação, e sempre que as partes não chegarem a um acordo sobre o reajuste do aluguel.
A ação tem por premissa não a fixação de um novo aluguel, mas a recomposição do seu valor, por exemplo, em caso de desvalorização do imóvel, ou o contrário.
Na ação o juiz fixará um aluguel provisório.
12. Ação renovatória
Para a ação renovatória ser procedente, cumulativamente, o contrato a renovar de ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado; a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos tem que ser igual ou superior a cinco anos; e o Locatário deve estar explorando o mesmo ramo de atividade, no mesmo imóvel, pelo prazo ininterrupto de três anos, sendo que, a contagem dos prazos é transmitida aos sucessores do Locatário.
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